جدول دفعات المقاول في مشروع التشطيب: كيف تقسّمه حتى لا تموّل الشغل من جيبك

أسوأ إحساس في التشطيب: الصنايعية خلصوا المحارة، ومورد السيراميك عايز فلوسه، والعميل يقول «الدفعة الجاية لما تخلص الدور كله». ساعتها أنت بتشتغل بفلوسك، وأي تأخير في التحصيل يقف عليك أنت.

الحل يبدأ قبل أول مسمار: جدول دفعات واضح في العقد، مربوط بمراحل يقدر الطرفان يشوفوها. في هذا المقال نبني جدولًا خطوة بخطوة بمثال بالأرقام، مع نسخة لعقود النسبة. ولتجهيز جدولك في دقيقة، استخدم أداة جدول دفعات المقاول المجانية.

ما هو جدول الدفعات؟

جدول الدفعات جزء من العقد يحدد متى يدفع العميل وكم ومقابل ماذا. كل دفعة مربوطة بحدث واضح: توقيع العقد، أو انتهاء مرحلة يمكن معاينتها، أو التسليم. الهدف أن يكون المال الذي استلمته دائمًا قريبًا من المال الذي صرفته، أو سابقًا له.

الأجزاء الأربعة لأي جدول دفعات

1. الدفعة المقدمة: تُدفع عند التوقيع لتغطية شراء الخامات الأولى وبدء الشغل. حجمها يتفق عليه الطرفان، وكلما كانت الخامات المطلوبة في البداية أغلى، احتجت دفعة أكبر.
2. دفعات المراحل: كل دفعة بعد مرحلة تشطيب محددة. استخدم مراحل يراها العميل بعينه، لا «نسبة إنجاز» عامة يختلف عليها الطرفان.
3. الدفعة قبل الأخيرة: عند انتهاء الأعمال الأساسية وقبل التشطيبات النهائية (الدهان الأخير، الإكسسوارات).
4. الدفعة الأخيرة: عند التسليم والمعاينة، وقد يتفق الطرفان على احتجاز جزء صغير لفترة ضمان يحددها العقد.

مراحل التشطيب التي تربط بها الدفعات

ترتيب المراحل يختلف حسب المشروع، لكن ترتيبًا شائعًا لشقة على الطوب الأحمر:

1. التكسير والتعديلات والمباني الداخلية
2. تأسيس الكهرباء والسباكة (والتكييف إن وُجد)
3. المحارة
4. العزل والأرضيات (سيراميك، بورسلين، رخام)
5. الجبس بورد والأسقف
6. النقاشة (أوجه التأسيس)
7. الأبواب والشبابيك والأطقم الصحية
8. الوجه الأخير من الدهان والتسليم

اربط الدفعات بنهايات مراحل يمكن معاينتها: «انتهاء تأسيس الكهرباء والسباكة واختبار المواسير» أوضح بكثير من «إنجاز 30%».

مثال بالأرقام: شقة بعقد مقطوعية 600,000 ج.م

الأرقام والنسب هنا مثال لشرح الطريقة، وليست نسبًا متعارفًا عليها. نسبك أنت يحددها حجم الخامات في كل مرحلة واتفاقك مع العميل.

كيف تعرف أن الجدول لا يجعلك تموّل الشغل؟

قارن ما ستستلمه حتى نهاية كل مرحلة بـما ستصرفه حتى نهايتها. افترض (أرقام مثال) أن تكلفتك حتى نهاية المحارة 260,000 ج.م، وحتى نهاية الأرضيات 400,000 ج.م:

الفرق موجب، إذن أنت لا تموّل من جيبك في هذه النقاط. لو ظهر فرق سالب كبير في مرحلة (مثلًا الأرضيات لأن الرخام غالٍ)، إما تكبّر الدفعة السابقة لها، أو تقسّم المرحلة لدفعتين، أو تتفق أن يشتري العميل تلك الخامة مباشرة.

نسخة عقود النسبة (Cost Plus / نسبة الإشراف)

في التشطيب بالنسبة لا يوجد سعر ثابت، فالجدول يختلف:

• العميل يموّل الخامات والمصنعيات أولًا بأول: إما بدفعات تحت الحساب تُصرف منها، أو بشراء بعض الخامات بنفسه مباشرة.
• أتعابك (النسبة) تُحسب دوريًا: كل أسبوعين أو كل شهر أو كل مرحلة، كنسبة من التكلفة الفعلية في تلك الفترة.
• كشف حساب دوري: يرى العميل فيه ما استلمته، وما صُرف، والرصيد، وأتعابك المستحقة.

انتبه: الخامات التي يشتريها العميل بنفسه جزء من تكلفة المشروع ومن قاعدة نسبتك، فلا تنسَ تسجيلها. قارن بين النظامين في التشطيب بالنسبة أم بالمقطوعية، واقرأ عن الخامات التي يدفعها العميل.

أخطاء شائعة في جداول الدفعات

1. دفعة مقدمة صغيرة جدًا لا تغطي حتى خامات المرحلة الأولى، فتبدأ المشروع مدينًا للموردين.
2. دفعة كبيرة واحدة في النهاية: لو اختلفت مع العميل على تفصيلة عند التسليم، يتوقف جزء كبير من مالك على خلاف صغير.
3. مراحل غير قابلة للمعاينة مثل «إنجاز 50%»، فيقدّر كل طرف النسبة بطريقته.
4. أعمال إضافية بلا أمر مكتوب: تنفّذ وتدفع ثمنها، ثم تُناقش «هل كانت ضمن العقد أصلًا؟».
5. عدم ربط الجدول بتكاليفك: جدول يبدو عادلًا على الورق، لكن المرحلة الغالية (الرخام أو التكييف) تقع قبل الدفعة لا بعدها.
6. لا متابعة للمتأخر: الدفعة طُلبت شفهيًا، ولا أحد يتذكر متى، فيمر أسبوعان قبل أن يلاحظ أحد التأخير.

علاج أغلب هذه الأخطاء بسيط: اربط كل دفعة بحدث مكتوب، وقارن المستلم بالمصروف عند كل مرحلة، وسجّل تاريخ طلب كل دفعة وتاريخ وصولها.

ماذا تكتب في العقد عن الدفعات؟

هذه نقاط يُنصح أن يغطيها العقد (راجع الصياغة النهائية مع محامٍ):

• جدول الدفعات بالأحداث والمبالغ أو النسب.
• مدة السداد بعد طلب الدفعة (مثلًا خلال عدد أيام محدد).
• ماذا يحدث عند التأخير: هل يحق لك إيقاف الشغل؟ هل تتغير مدة التنفيذ؟
• كيف تُحسب الأعمال الإضافية وتُدفع (بأمر تغيير مكتوب وسعر قبل التنفيذ).
• طريقة الدفع (تحويل بنكي، إنستاباي، نقدًا بإيصال) وإيصال لكل دفعة.
• إن كان هناك جزء محتجز للضمان: نسبته ومدته وشرط ردّه.

تابع كل دفعة مقابل الجدول

الجدول على الورق لا يكفي. مع كل دفعة تحتاج أن تعرف: هل طُلبت؟ هل وصلت؟ كم المتأخر؟ وكم بقي من قيمة العقد؟ وأن يرى العميل نفس الأرقام فلا يحدث خلاف.

في قِدّة تسجّل كل دفعة من العميل على المشروع، وتطلب الدفعة التالية برسالة تفتح واتساب، ويرى العميل من رابطه الخاص ما دفعه وما صُرف على مشروعه (عرض العميل). وكشف الحساب جاهز PDF في أي وقت. اقرأ كيف تجهّز كشف حساب العميل في مشروع التشطيب، أو حمّل نموذج كشف حساب المشروع Excel.

ولو تتعامل مع مقاولي باطن بنفس المنطق، فراجع مستخلص مقاول الباطن.

خطوات إعداد جدول دفعات

1. قسّم المشروع إلى مراحل يمكن معاينتها بالترتيب.
2. قدّر تكلفة كل مرحلة، خاصة الخامات المطلوب شراؤها في بدايتها.
3. حدد الدفعة المقدمة بما يغطي خامات البداية.
4. وزّع باقي قيمة العقد على نهايات المراحل.
5. قارن المستلم والمصروف تراكميًا عند كل مرحلة، وعدّل النسب حتى لا يظهر فرق سالب كبير.
6. اكتب الجدول وشروط التأخير والأعمال الإضافية في العقد، وتابع كل دفعة عند وصولها.